La loi Breyne en 2026, et ce que l'arrêt européen va changer

Quand la loi Breyne s'applique

La loi Breyne — du nom du ministre qui l'a portée — protège l'acquéreur d'un logement qui n'existe pas encore, ou pas entièrement. Elle se déclenche quand deux conditions sont réunies : le bien est une habitation à construire ou en cours de construction, et l'acquéreur verse une ou plusieurs sommes avant l'achèvement.

C'est cette seconde condition qui compte en pratique. Un promoteur qui ne demanderait rien avant la remise des clés sortirait du régime — hypothèse théorique : le financement d'une opération repose précisément sur les tranches encaissées pendant le chantier.

Elle vise le logement — maison ou appartement — y compris à usage mixte professionnel et d'habitation. La vente d'un immeuble déjà achevé, d'un terrain nu ou d'un bien purement tertiaire relève d'autres régimes.

L'acompte : 5 %, et jamais avant le permis

C'est la règle la plus connue et la plus surveillée. À la signature du contrat, le vendeur ne peut réclamer qu'un acompte de 5 % maximum du prix total. Et cet acompte ne peut être exigé qu'après l'obtention du permis d'urbanisme.

Concrètement, cela structure tout le calendrier commercial d'une opération. Pendant l'instruction du permis — plusieurs mois, souvent plus — il est possible de constituer une demande, de recueillir des marques d'intérêt, de faire signer des options non contraignantes. Il n'est pas possible d'encaisser.

C'est précisément pour cette période qu'existent les mécaniques de pré-commercialisation : liste d'attente, brochure contre coordonnées, priorité de choix. Elles n'ont pas de valeur d'engagement financier, et c'est ce qui les rend praticables.

Le paiement par tranches, adossé au chantier

Au-delà de l'acompte, le solde se libère par tranches, et chaque tranche est plafonnée par la valeur des travaux réellement exécutés. On ne facture pas la dalle du troisième avant qu'elle soit coulée. L'état d'avancement est constaté par l'architecte.

Cette mécanique a une conséquence commerciale directe qu'on sous-estime : elle rend le calendrier de chantier lisible pour l'acquéreur, parce qu'il le paie au rythme où il avance. Un acquéreur qui reçoit un appel de fonds sans comprendre ce qui a été fait depuis le précédent devient un acquéreur qui téléphone. Beaucoup.

Ce que le contrat doit obligatoirement contenir

La loi ne se contente pas d'encadrer les paiements : elle impose un contenu minimal au contrat, sous peine de nullité relative — que seul l'acquéreur peut invoquer.

• Les plans et le cahier des charges, annexés et signés par les deux parties. Ce sont eux qui définissent l'objet vendu : ce qui n'y figure pas n'est pas dû.
• Le prix total et les modalités de sa révision éventuelle.
• Le délai d'exécution, exprimé en jours ouvrables, et les indemnités de retard applicables si ce délai est dépassé.
• La mention expresse que le contrat relève de la loi du 9 juillet 1971, ainsi que ses dispositions impératives.
• Les modalités de réception, provisoire et définitive.

Le point le plus lourd de conséquences en pratique est le délai assorti d'indemnités. Un retard de chantier ne se règle pas par une conversation : il déclenche un mécanisme chiffré, prévu au contrat.

La double réception

La loi impose deux réceptions distinctes, séparées d'au moins un an : la réception provisoire, qui constate l'achèvement et déclenche le transfert des risques, et la réception définitive, qui purge les vices apparents.

Cette année d'intervalle est aussi la fenêtre pendant laquelle un programme continue d'exister commercialement. Les derniers lots se vendent souvent là — bâtiment debout, appartements visitables, photos réelles disponibles. C'est le moment où le site du programme cesse d'être une promesse et devient une preuve, à condition d'avoir prévu de remplacer les rendus 3D par des photos.

Les garanties, et l'arrêt qui vient de les remettre en cause

Pour protéger l'acquéreur contre la défaillance du constructeur, la loi impose une garantie. Son régime dépendait jusqu'ici du statut de l'entrepreneur :

C'est cet écart qui a été attaqué. Par un arrêt rendu fin février 2026 dans l'affaire C-824/24, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé que l'obligation de garantie à 100 % pesant sur les entrepreneurs non agréés constitue une restriction injustifiée et disproportionnée à la libre prestation de services, contraire aux articles 16 et 23 de la directive 2006/123/CE.

L'argument central : un entrepreneur établi dans un autre État membre, non agréé en Belgique, se voyait imposer une charge financière sans commune mesure avec celle d'un concurrent belge agréé — et sans rapport démontré avec le risque réel.

À la date de mise à jour de cet article, la réforme n'est pas écrite et aucun calendrier n'a été annoncé. La modernisation de la loi Breyne figurait déjà à l'accord de gouvernement ; l'arrêt en fait une obligation plutôt qu'une intention. Les fédérations du secteur travaillent sur des régimes alternatifs.

Ce que ça implique pour votre communication commerciale

La loi Breyne encadre un contrat, pas un site web. Mais elle détermine ce qu'on peut promettre publiquement, et trois points reviennent systématiquement quand on construit l'outil de commercialisation d'un programme.

1. Aucune réservation ferme en ligne. Une page qui laisse croire qu'un lot se bloque par un clic et un paiement crée une attente que le régime légal ne permet pas de tenir. Une demande de contact rattachée à un lot, oui. Un bouton « réserver » qui encaisse, non.
2. Le délai de livraison est un engagement. Le contrat doit mentionner le délai d'exécution et les indemnités de retard. Une date affichée sur une page publique, indexée par Google et archivée, sera ressortie. Tant que le chantier ne la garantit pas, on écrit un trimestre, pas un jour.
3. Le statut d'un lot doit être exact en permanence. « Sous option » n'est pas « vendu », et un acquéreur qui se déplace pour un lot parti trois semaines plus tôt ne revient pas. C'est le sujet entier de la tenue des disponibilités.

Rien de tout cela n'empêche de vendre. Ça oblige à formuler avec précision — ce qui, face à un acquéreur qui engage l'essentiel de son patrimoine, joue plutôt en votre faveur.

Cet article décrit un cadre légal en cours de révision et ne constitue pas un conseil juridique. La loi Breyne est impérative et son application dépend du montage de chaque opération : faites valider votre contrat type et vos supports commerciaux par votre notaire ou votre conseil. Si vous constatez qu'un point est périmé, signalez-le nous — on corrigera la page.