Ce qui a changé, et pourquoi ça compte
Pendant des années, le taux réduit de 6 % en démolition-reconstruction a vécu sous deux formes mal articulées : un régime permanent limité à trente-deux zones urbaines, et un régime temporaire étendu au reste du pays, reconduit par à-coups. Un promoteur ne pouvait pas construire un argumentaire commercial sur un avantage dont la survie se jouait tous les dix-huit mois.
Depuis le 1er juillet 2025, le régime est permanent sur l'ensemble du territoire belge. Et il a été étendu : il ne bénéficie plus seulement au maître d'ouvrage qui démolit et reconstruit pour lui-même, mais aussi à l'acquéreur qui achète un logement reconstruit auprès d'un promoteur.
Les conditions, du côté de l'acquéreur
Le taux réduit n'est pas attaché au bâtiment, il est attaché à l'usage qu'en fait l'acquéreur. Deux acheteurs du même immeuble peuvent relever de taux différents. Trois voies ouvrent le 6 % :
- Habitation propre et unique, avec une surface habitable de 175 m² maximum, occupée par l'acquéreur, et pour une durée minimale fixée par la loi.
- Location de longue durée à titre de résidence principale, sous conditions de durée et de surface.
- Location dans le cadre du logement social, via une agence immobilière sociale ou un opérateur agréé.
L'investisseur qui achète pour louer en meublé, pour du court terme, ou qui possède déjà un autre logement, reste à 21 %. Un acquéreur qui revend ou change l'affectation avant le terme prévu s'expose à une régularisation.
Les conditions, du côté de l'opération
- La démolition doit être effective et substantielle — pas une lourde rénovation présentée comme une reconstruction.
- Démolition et reconstruction portent sur la même parcelle.
- Le bâtiment démoli et le logement reconstruit doivent s'inscrire dans une opération cohérente, pas dans deux chantiers indépendants séparés dans le temps.
- Une déclaration préalable doit être déposée via MyMinfin avant le début des travaux.
Les 175 m², et ce qui se passe après la vente
Le seuil de surface est le point qui produit le plus de mauvaises surprises, parce qu'il n'est pas intuitif. La surface prise en compte est la surface habitable au sens de la réglementation TVA, qui ne se confond ni avec la surface brute, ni avec la surface reprise à l'acte, ni avec celle qu'affiche votre plaquette commerciale.
Un lot annoncé à 172 m² dans votre grille peut se retrouver au-dessus du seuil une fois la surface recalculée selon les règles applicables — et l'acquéreur bascule alors à 21 % sur la totalité, pas sur les mètres carrés excédentaires. Sur les lots proches du plafond, faire valider le calcul avant d'afficher un prix TVA 6 % n'est pas une précaution excessive.
Cette conséquence pèse sur l'acquéreur, pas sur vous. Mais elle vous concerne quand même : un acquéreur qui découvre cette condition chez le notaire, après avoir construit son plan de financement sur un prix à 6 % lu sur votre site, est un acquéreur qui se sent piégé. Mieux vaut que la condition figure sur la fiche du lot, en clair, que dans une note de bas de page du compromis.
Ce que ça impose à l'affichage de vos prix
C'est ici que la fiscalité rencontre la page web. Afficher « à partir de 285 000 € » sur un programme éligible pose un problème simple : ce prix est vrai pour une partie de vos acquéreurs et faux pour les autres, avec un écart à cinq chiffres.
Trois façons de traiter le sujet, par ordre de solidité :
| Approche | Ce qu'elle vaut |
|---|---|
| Un seul prix, TVA 21 % incluse | Prudent et incontestable, mais vous vous privez de l'argument sur les acquéreurs qui y ont droit. |
| Deux prix affichés côte à côte | Honnête et lisible : « 285 000 € TVA 6 % · 322 000 € TVA 21 % », avec un lien vers les conditions. C'est ce qu'on recommande. |
| Un prix « à partir de » au taux réduit | Le plus vendeur et le plus risqué : la mention des conditions finit en petits caractères, et la déception se produit au rendez-vous. |
Techniquement, la deuxième approche suppose que le taux soit une donnée du lot et non un texte figé dans la page — sinon un changement de régime oblige à rouvrir toutes les fiches à la main. C'est le genre de détail qui décide de la maintenabilité d'un catalogue de lots.
Et quel que soit le choix, la mention du taux ne dispense d'aucune autre obligation d'affichage : les mentions PEB restent dues sur chaque annonce.
Ce qu'on ne fait pas dire à une page web
Un site de programme n'est pas un conseil fiscal, et ne doit pas prétendre l'être. Un simulateur qui annonce à un visiteur qu'il « bénéficie du taux réduit » sur la base de trois questions crée une attente que rien ne garantit — et un litige quand le notaire dit l'inverse.
La formulation qui tient : exposer les deux prix, énoncer les conditions en clair, et renvoyer explicitement au notaire ou au comptable pour la validation du cas particulier. Ça paraît moins efficace. Ça évite surtout de perdre un acquéreur au moment de la signature, ce qui coûte bien plus cher qu'un formulaire un peu plus sobre.
Sources
Cet article décrit un régime fiscal dans ses grandes lignes et ne constitue pas un conseil fiscal. Les conditions de surface, d'occupation et de durée comportent des nuances que seul l'examen du dossier permet de trancher : faites valider l'éligibilité de votre opération et la formulation de vos prix par votre comptable et votre notaire, et vérifiez l'état du régime auprès du SPF Finances avant toute publication.